Vooraf: lees eerst dit

Waarom heft stad Mortsel een belasting op leegstand?

Met de leegstandsbelasting wil de stad eigenaars aanmoedigen om woningen en gebouwen opnieuw te gebruiken.

Woningen die langdurig leegstaan, zijn een gemiste kans op een plaats waar mensen kunnen wonen. Zeker wanneer de vraag naar woningen groot is, is het belangrijk dat de bestaande woningen zo goed mogelijk worden benut.

Langdurige leegstand kan bovendien negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Panden die lange tijd ongebruikt blijven, kunnen sneller achteruitgaan en soms overlast veroorzaken.

De belasting is daarom bedoeld als een stimulans om leegstand te beëindigen. Om die reden stijgt het bedrag ook wanneer een pand meerdere jaren in het leegstandsregister blijft staan.

Wanneer wordt een woning of gebouw als leegstaand beschouwd?

Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden niet wordt gebruikt om in te wonen. Dat betekent niet noodzakelijk dat de woning volledig leeg moet zijn. Ook een ingerichte woning kan als leegstaand worden beschouwd wanneer ze niet daadwerkelijk wordt bewoond. De stad kijkt naar het werkelijke gebruik van de woning, niet alleen naar de administratieve situatie.

Een ander gebouw kan ook worden opgenomen in het register (zie vraag 1.6).

Kan mijn woning als leegstaand worden beschouwd als ze nog volledig ingericht is?

Ja. De aanwezigheid van meubels, huishoudtoestellen of persoonlijke spullen betekent niet automatisch dat de woning daadwerkelijk wordt bewoond. Ook een volledig ingerichte woning kan leegstaan wanneer niemand er gedurende langere tijd woont.

Wat als ik mijn woning gebruik als kantoor, praktijkruimte of vergaderruimte?

Ook dan kan er sprake zijn van leegstand.

Wanneer een pand volgens zijn vergunde bestemming hoofdzakelijk bedoeld is om in te wonen, moet het ook daadwerkelijk voor die woonfunctie worden gebruikt. Een woning die voornamelijk als kantoor, vergaderruimte of opslagplaats wordt gebruikt, voldoet mogelijk niet aan die voorwaarde.

De stad houdt bij haar beoordeling rekening met de vergunde functie van het pand en het feitelijke gebruik.

Wat is het verschil tussen leegstand en verwaarlozing?

Leegstand en verwaarlozing zijn twee verschillende zaken.

Leegstand betekent dat een woning of gebouw gedurende langere tijd niet overeenkomstig zijn functie wordt gebruikt.

Verwaarlozing betekent dat een pand ernstige zichtbare gebreken of tekenen van verval vertoont, bijvoorbeeld aan het dak, de gevel of het buitenschrijnwerk.

Een woning kan dus perfect onderhouden zijn en toch als leegstaand worden beschouwd. Omgekeerd kan een bewoonde woning verwaarloosd zijn. Voor beide situaties bestaan afzonderlijke registers en belastingreglementen. Een pand kan in beide registers worden opgenomen.

Geldt de leegstandsbelasting alleen voor woningen?

Nee. De belasting kan ook gelden voor andere gebouwen, zoals winkels of gebouwen met een economische functie die onder het gemeentelijke reglement vallen.

Voor woningen is er sprake van leegstand wanneer ze minstens twaalf opeenvolgende maanden niet overeenkomstig de woonfunctie worden gebruikt.

Voor gewone gebouwen geldt dat meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte minstens twaalf opeenvolgende maanden niet overeenkomstig de functie wordt gebruikt.

Voor gebouwen met een economische functie of winkelpanden geldt een termijn van zes maanden waarin meer dan de helft van de vloeroppervlakte niet conform de functie wordt gebruikt.  

Niet alle bedrijfsgebouwen vallen onder het gemeentelijke leegstandsregister. Voor bedrijfsruimten met een netto oppervlakte vanaf 500m² geldt een afzonderlijke Vlaamse regeling.

Kan een nieuwbouwwoning ook als leegstaand worden beschouwd?

Ja. Ook een nieuwe woning of een nieuw gebouw kan onder de leegstandsregeling vallen.

Het reglement bepaalt dat een nieuwbouw als leegstaand kan worden beschouwd wanneer die binnen zeven jaar na de afgifte van de omgevingsvergunning niet overeenkomstig zijn functie wordt gebruikt.

Dat betekent dat ook een woning die nooit eerder bewoond werd, uiteindelijk in het leegstandsregister kan worden opgenomen.

Ik betaal al onroerende voorheffing. Waarom moet ik ook leegstandsbelasting betalen?

De onroerende voorheffing en de gemeentelijke leegstandsbelasting zijn twee verschillende belastingen.

De onroerende voorheffing is een Vlaamse belasting die verbonden is aan het bezit van onroerend goed. De leegstandsbelasting heeft als doel langdurige leegstand tegen te gaan.

Het betalen van de ene belasting betekent daarom niet dat je van de andere wordt vrijgesteld.

Mijn woning stond al vóór 2026 in het leegstandsregister. Begint alles opnieuw onder het nieuwe reglement?

Nee. Woningen en gebouwen die al onder een vorig reglement geregistreerd waren en nog niet werden geschrapt, blijven in het register staan met behoud van hun oorspronkelijke opnamedatum. Het nieuwe reglement bepaalt wel welke regels vanaf 2026 gelden voor onder andere nieuwe vrijstellingsaanvragen en schrappingsaanvragen.

Ook eerder toegekende vrijstellingen kunnen gevolgen hebben voor de maximale vrijstellingsduur onder het nieuwe reglement.

Moet ik onmiddellijk belasting betalen zodra mijn woning in het leegstandsregister staat?

Nee. De eerste belasting wordt pas verschuldigd wanneer je woning of gebouw twaalf opeenvolgende maanden in het leegstandsregister is opgenomen. Je krijgt dus in principe een jaar de tijd om de leegstand te beëindigen en de nodige stappen te ondernemen om je pand uit het register te laten schrappen.

Wat betekent de 'verjaardag van de opnamedatum'?

Dat is de datum waarop opnieuw twaalf maanden zijn verstreken sinds je pand in het leegstandsregister werd opgenomen.

Voorbeeld: opname op 15 april 2026

1. 15 april 2026 - De woning wordt opgenomen in het leegstandsregister.
2. 15 april 2027 - De woning staat één jaar in het register. Als ze nog niet geschrapt is, wordt de eerste belasting verschuldigd.
3. 15 april 2028 - De woning staat twee jaar in het register. Als ze nog altijd geregistreerd is, volgt een nieuwe, hogere belasting.

Deze jaarlijkse datum blijft belangrijk zolang je pand in het leegstandsregister staat.

Waarom ontvang ik mijn aanslagbiljet soms pas maanden nadat de belasting verschuldigd werd?

De datum waarop de belasting verschuldigd wordt en de datum waarop je het aanslagbiljet ontvangt, zijn niet noodzakelijk dezelfde.

De belasting wordt verschuldigd op de verjaardag van de opnamedatum. Daarna moet de stad de belasting nog administratief verwerken en officieel vaststellen. Daardoor kan er enige tijd verlopen voor je het aanslagbiljet ontvangt.

Het aanslagbiljet heeft dus betrekking op de situatie op de verjaardag van de opnamedatum, niet noodzakelijk op de situatie op de dag waarop je de brief ontvangt.

Moet ik ieder jaar opnieuw leegstandsbelasting betalen?

Ja. Zolang je pand in het leegstandsregister blijft staan, kan er jaarlijks een nieuwe belasting verschuldigd worden.

Een eerder betaalde belasting beëindigt de registratie niet. Bij een tijdelijke vrijstelling blijft het pand opgenomen in het register en loopt de termijn verder. Een vrijstelling betekent niet dat het pand automatisch uit het register verdwijnt. Om toekomstige belastingen te vermijden, is het belangrijk dat je de leegstand beëindigt en tijdig een schrapping aanvraagt volgens de procedure schrapping uit het leegstandsregister.

Hoeveel bedraagt de leegstandsbelasting?

Vanaf aanslagjaar 2026 gelden de volgende basisbedragen:

Het bedrag stijgt wanneer een pand meerdere jaren na elkaar in het leegstandsregister blijft staan.

Waarom wordt de belasting ieder jaar hoger?

De stad wil vermijden dat woningen en gebouwen jarenlang ongebruikt blijven. Daarom stijgt het belastingbedrag naarmate de leegstand langer duurt. Het basisbedrag wordt vermenigvuldigd met het aantal verstreken periodes van twaalf maanden, met een maximumfactor van vijf.

Voor een gewone woning betekent dat:

Deze bedragen gelden vanaf aanslagjaar 2026. Voor oudere aanslagjaren kunnen andere bedragen van toepassing zijn.

Kan ik belasting moeten betalen voor een woning die ondertussen opnieuw bewoond wordt?

Ja, dat is mogelijk.

Het is belangrijk om een onderscheid te maken tussen de feitelijke bewoning van een woning en de officiële schrapping uit het leegstandsregister.

Als je woning opnieuw bewoond wordt, moet je de stad daarvan op de hoogte brengen en een aanvraag tot schrapping indienen, met voldoende bewijsstukken. Een schrapping kan volgens het reglement maximaal zes maanden terugwerken vanaf de aanvraagdatum. Daardoor kan de datum waarop je de aanvraag indient een belangrijke invloed hebben op de belasting die je nog verschuldigd bent.

Kan ik de belasting gewoon betalen en mijn woning verder leeg laten staan?

Het betalen van de belasting beëindigt de registratie niet. Zolang de woning in het leegstandsregister blijft staan, volgen elk jaar nieuwe (en hogere) aanslagen. De belasting is dus geen eenmalige vergoeding waarmee je de leegstand definitief regelt.

Kan de stad uitzonderlijk beslissen om mij geen belasting aan te rekenen?

De stad moet de regels toepassen die door de gemeenteraad zijn goedgekeurd.

Dat betekent dat de administratie en het college van burgemeester en schepenen niet zomaar een belasting kunnen laten vallen omdat een individuele situatie moeilijk of vervelend is. Een vrijstelling of een gegrond bezwaar is alleen mogelijk wanneer daarvoor een geldige juridische basis bestaat.